반값아파트 고덕 강일 3단지 사전청약 및 시세차익

천정부지로 솟았던 집값이 떨어지고 있는 지금, 일명 반값아파트라 불리는 고덕강일 3단지 토지임대부 사전청약이 2월부터 시작됩니다. 시간이 얼마 남지 않았던 만큼 토지임대부 주택에 대한 설명부터 반값아파트 시세차익, 유의사항 등에 대해 안내드립니다.

반값아파트 고덕강일 3단지

반값아파트 고덕 강일 토지임대부 사전청약

토지임대부 분양주택(반값아파트)란?

주택은 분양자가 소유하고 있지만 토지는 공공이 소유하고 있는 것을 의미합니다. 토지에 대한 소유권 없이 건물만을 분양하므로 토지임대부 분양주택은 주변시세보다 저렴하며 일명 반값아파트라고 불리고 있답니다. 단, 땅에 대한 소유권이 없기 때문에 땅에 대한 토지임대료를 매달 30~40만 원씩 납부해야 되며, 공공에 양도 시 시세차익의 70%를 가져갈 수 있습니다. 

고덕 강일 반값아파트 공급 정보

서울 고덕강일 공공주택지구 3단지의 총세대수는 1,305호이며, 이 중 49㎡ 590호, 59㎡ 715호로 구성되어 있답니다. 이중 총 715세대 중에서 500세대를 사전청약으로 진행한다고 합니다. 

이러한 고덕 강일은 한강뷰를 볼 수 있으며, 좌로는 고덕, 우로는 미사이고 위로는 다산과 구리가 보입니다. 또한 강일 IC에 인접해 있어 올림픽대교에 접근이 용이할뿐더러 전철 9호선까지 연장예정이라고 하여 정부에서 공급주택 50만 호 공급 주택 중에서 가장 많이 관심을 받고 있는 지역 중 한 곳이랍니다. 이외에도 하남 코스트코 및 고덕 이마트가 인접해 있어 인프라 역시 나쁘지 않답니다. 단, 지하철 역까지 다소 거리가 있으며 학원가는 형성되어 있지만 인근에 학교가 많은 편은 아니랍니다.

서울 고덕 강일 3단지

• 위치: 서울특별시 강동구 강일로 174 일원 (고덕강일 공공주택지구 3단지)
• 공급대상: 전용면적 59㎡ 총 715 호수 중 사전예약으로 제공되는 공급호수 500호
• 공급물량: 특별공급 400호, 일반공급 100호, 청년특공이 신설되면서 75호(15%) 배정
• 입주예정일: 2027년 3월

이번에 접수하는 청약은 사전청약이며, 오는 5월 착공에 들어가서 90% 완공 시점인 2026년 8월 본청약 예정에 있습니다. 사전청약 당첨자는 본청약에도 무조건 신청 접수를 등록해야 하며, 계약금은 본청약 때 납부하는 것으로 진행됩니다. 단, 사전청약 당첨 후 언제든지 청약을 포기할 수 있으며, 6개월이 지난 뒤에야 공공주택단지 접수가 가능합니다.

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고덕 강일 3단지 반값아파트 분양가 정보

고덕 강일에 사전청약을 넣기 전 주변 시세가 궁금하실 텐데요. 바로 옆 강동리버스트 4단지의 경우 23년 2월 기준, 6억 원대로 형성되어 있으며 층수 및 위치, 평수에 따라 7억 원대에도 매매 실거래가 형성되어 있습니다. 고덕 대장의 시세로는 고덕 아르테온이 10억 9,500만 원, 고덕그라시움이 13억 8,500만 원으로 형성되어 있답니다.

• 추정 분양가: 약 3억 5천만 원 + 토지 임대료 월 40만 원
• 할인된 분양가의 최대 80%까지 대출 가능, 초기 부담금은 약 7천만 원이며, 입주 시 납부로 진행
• 토지 임대료는 분양자의 상황에 맞게 월납, 보증금전환, 선납 등의 선택지를 검토 중

고덕 강일 인근 아파트 시세

이번엔 반대로 5호선 역세권인 고덕리엔파크를 보겠습니다. 1단지, 2단지, 3단지가 있으며, 마찬가지로 23년 2월 기준 최근 매매 실거래가는 7억에서 8억으로 형성되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 물론 고덕 강일 3단지는 나눔형 공공주택이기 때문에 주변 인근 시세처럼 오르진 않겠지만 어느 정도 영향은 조금 받지 않을까 싶습니다.

고덕 리엔파크

또한 고덕 강일 3단지는 나눔형 공공주택이므로 분양가의 80%까지 모기지 지원을 받을 수 있습니다. 이에 지원을 받을 경우 실질적인 초기 부담금은 약 1억 원가량이 될 것으로 보입니다. 다만 고덕강일 3단지는 투기과열지구로 적용을 받으며, 대규모 택지개발지구의 적용 또한 받기 때문에 서울지역에서 2년 이상 거주한 분들에게 지역우선 우대를 받을 수 있습니다. 그렇기 때문에 청약에 당첨이 된다면 투기과열지구 공급대상으로 10년간 청약이 제한됩니다.

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고덕 강일 3단지 청약 신청 자격

1. 청년

• 만 19세 ~ 39세, 미혼이며 주택 소유 이력이 없고 월 소득 약 450만 원 이하인 청년
• 본인 자산 2억 6천만 원, 부모 총 자산 9억 7천5백만 원 이하인 청년
• 청약통장 가입기간이 최소 6개월 이상이며, 6회 이상 납부 내역이 있을 시 신청 가능

2. 신혼부부

• 혼인 7년 이내 또는 예비 신혼부부이거나 6세 이하 자녀가 있는 한부모가족
• 3인가구 기준 부부 합산 월 소득이 869만 원 이하로 가구 자산 3억 4천1백만 원 이하인 부부
• 청약통장 가입기간이 최소 6개월 이상이며, 6회 이상 납부 내역이 있을 시 신청 가능

3. 생애최초

• 주택 소유이력이 없으며, 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있어야 하고 소득세 5년 이상 납부한 자
• 4인가구 기준 부부 합산 월소득 936만 원 이하로 가구 자산 3억 4천1백만 원 이하인 자
• 청약통장 가입기간이 최소 2년 이상이며, 24회(600만 원) 이상 납부 내역이 있을 시 신청 가능

4. 일반공급

• 모집공고일(22.12.30) 기준, 서울, 인천, 경기도에 거주하면서 무주택세대인 가구
• 3인가구 기준 월소득 620만 원 이하, 가구 자산 3억 4천1백만 원 이하인 가구
• 청약통장 24회 이상 납부한 세대주는 1순위, 그 이외에는 2순위로 등록 (청약저축 가입 필수)

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고덕강일 3단지 청약 신청일정

• 특별공급(전체): 23년 2월 27일(월) ~ 2월 28일(화), 오전 10시부터 오후 5시
• 일반공급: 1순위 3월 2일(목) ~ 3월 3일(금) / 2순위 3월 6일(월)
• 신청방법: 서울주택도시공사 인터넷 청약시스템에서 신청접수
• 당첨자발표: 3월 23일(목) 오후 2시

고덕 강일 청약 일정

청약 유의사항

• 공급유형별 자격을 충족한다면, 특별공급과 일반공급 중복 신청 가능. 단, 세대당 1인 제한
• 거주의무, 재당첨 제한, 전매제한 등의 사항은 본청약 모집공고 시 확정
• 청년특공은 재당첨 제한 기간 내에 있거나 그 세대에 속해있다면 신청 불가

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서울 고덕강일 3단지를 고민하고 계시는 분들이라면 아마 추정분양가와 토지임대료, 그리고 시세차익을 고민하고 계실 텐데요. 확실히 토지임대료를 꾸준히 내야 하지만 서울에서 3억대로 아파트를 구할 수 있다는 점이 가장 큰 장점이기도 합니다.

단, 땅은 계속해서 가치가 올라가지만 건물 자체는 시간이 갈수록 감가상각이 되는 부동산입니다. 이러한 점을 고려한다면 시세차익은 크지 않을 것으로 보여 투자목적으로선 관심이 덜 할 테지만 실거주 목적으로 서울에 이 조건이면 나쁘지 않다는 생각도 드네요.

일례로 예전 강남에도 이와 비슷한 경우가 있었습니다. 약 2억 원대로 청약된 아파트가 10년 후에 10억 원대로 올랐었죠. 하지만 강남이라는 특성과 토지임대료가 없었다는 점을 고려한다면 고덕 강일은 다른 케이스라고 볼 수 있습니다. 이점을 고려하셔서 고덕 강일 3단지 사전청약을 생각하신다면 꼼꼼히 고민하고 생각하셔서 결정을 내리시는 게 좋지 않을까 싶습니다.

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